전세자금대출 90% 전세 자금 대출 개편안 발표

정부가 전세대출 제도를 개편하기 위해 작업에 착수하고 있습니다. 전세대출이 과도하게 이루어지고 있다는 문제점이 제기되고 있습니다. 이로 인해 전셋값이 상승하고, 이는 전세사기와 같은 문제를 야기하고 있습니다. 경매 개시일 연장이나 세입자가 경락받는 경우 주택수 면제 같은 임시방편이 아닌 제도의 근본적 개편을 만든다고 합니다.

 

전세대출에 대한 규제 도입이 개편안의 핵심이라고 하는데 잘못된 판단으로 젠세 세입자 뿐아니라 임대인에게도 피해가 되지 않도록 심사숙고하길 바랍니다.

 

현행 전세 자금 대출 제도 

 

현행 전세자금 대출은 중소기업청에서 보증하는 중기청 전세자금과 주택보증공사 보증또 개인 신용에 따른 은행권 대출이 있습니다.최근 집값의 하락과 전세금의 급락으로 전세금을 반환 받지 못하는 세입자가 늘고 있고 이로 인한 사망 사고가 잇다르자 대출한도를 줄여 문제를 해결하자는는 방안이 제기되고 있는 것입니다.

 

원희룡 국토교통부 장관은 "서민 대출이라는 이유로 거의 무제한으로 주고 있는 전세대출을 상당히 제한해야 한다"라고 언급했습니다. 정부는 금융당국과 다양한 정책 아이디어를 모색하고 있는데 .전세대출은 다른 주택담보대출과 달리 규제가 사실상 없습니다.

주택도시보증공사(HUG)가 운용 중인 전세금안심대출보증 상품은 전세대출과 보증을 동시에 지원하는데, 전세금의 최대 90%까지 대출해줍니다.

이 대출에 대해 HUG가 대출금의 상환 책임을 부담하며, 은행은 대출을 별 제약 없이 승인합니다. 세입자의 소득 요건도 따지지 않기 때문에 전세대출에 대한 상한 선이 크고 신혼부부, 청년 전세자금대출, 저소득충 젠세대출등의 정책 대출도 마찬가지로 구조가 유사합니다.

 

이로 인해 집주인들은 세입자의 전세대출을 활용하여 고가의 전세계약을 종용하고, 세입자들도 전세대출을 이용해 좀더 나은 주거지로 이동하는 경우가 많은데 이는 본인의 상환 능력을 크게 초월하는 수준까지 전세대출을 받아 대출 금리가 오르자 이자를 감당하지 못하는 경우도 속출 하였습니다.

 

전세대출에 대한 규제는 쉽지 않은 과제입니다. 보통 전세대출은 2년 계약 기간에 맞춰 대출 기간을 정하고 만기에 일시 상환하는 방식이기 때문에 그 편차가 크고 전세가격이 불안 전하는 경우 공급의 부재로 또 다른 전세 대란이 예상되기 때문에 좀더 신중히 장기적인 접근을 해야하며 닥쳐진 문제를 해결하기보다는 주택의 공급과 이주예측 시기와 그수요를 파악하는 정책적인 접근이 필요하다고 생각합니다.

전세자금대출 개선방안

 

1. 전세대출 총부채원리금상환비율(DSR)을 도입

전세대출에도 소득을 고려한 총부채원리금상환비율(DSR)을 도입하자는 주장이 나오고 있습니다. 그러나 현 DSR 규제를 그대로 적용하면 대출 한도를 크게 줄이지 않는 이상 전세대출 자체가 어려워집니다.

 

2. 원리금 상환 방식도입

 전세대출을 주택대출처럼 원리금 상환 방식으로 유도하는 아이디어가 제기되고 있습니다. 예를 들어, 전세대출 1억 원을 10~15년 동안 원금과 이자를 상환하는 방식으로 진행하면 대출자 스스로 경각심을 가질 수 있습니다.

3. 전세가율 90%에서 추가로 낮추는 방안을 고려

정부는 전세보증 대상을 전세가율 90%에서 추가로 낮추는 방안을 고려하고 있습니다.

전세사기에 취약한 빌라시장의 경우, 집주인들은 전세보증금을 보증가입 한도에 맞춰 저는 경우  예를 들어, 집값이 2억 원이라면 전세보증금을 1억 8,000만 원으로 조정합니다.

만약 보증 기준을 80%로 낮춘다면 집주인은 전세보증금을 1억 6,000만 원까지 낮출 수 있고, 나머지 차액은 월세로 받을 수 있습니다. 이 경우 세입자의 전세대출 한도는 기존의 1억 4,400만 원에서 1억 2,800만 원으로 줄어들게 됩니다.

 

 

 

※ 하지만 정부 내에서도 여러 의견이 존재하며, "아직 정해진 사항은 없다"라고 밝혔지만 규제를 통한 주택시장 안정화 실패사례가 더많으므로 시장의 순리에 맡겨야 한다는 목소리도 있지만  "금융기관의 보증을 기반으로 전세금의 80~90%까지 대출하는 것은 과하다"는 의견이 많아 개편에 무게를 두고 있습니다.

 

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