임의경매 강제경매 차이 경매절차

강제경매는 채무자의 부동산을 압류하여 채권자의 채무 만족하여 강제적으로 매각하는 반면 임의경매는 채권자가 담보권을 행사하여 부동산을 매각하는 절차입니다. 아래에서는 채권 행사 방법과 매각 절차 등을 상세히 설명하겠습니다.

 

권리행사 주체가가진 채권의 지위에 따라 달라지는 강제경매와 임의경매를 알아보고 내가 가진 채권의 종류가 어디에 속해 있는지를 파악해 자신의 채권을 보호하고 권리행사를 하시기 바랍니다.

 

 

강제경매와 임의경매  차이

 

강제경매는 채무자의 부동산을 압류하여 채권자의 채무 만족하여 강제적으로 매각하는 반면 임의경매는 채무자가 자발적으로 소유된 부동산에 저당권을 설정함으로 이 채권의 부실여부에 따라 부동산을 매각하는 것입니다.

▶강제경매의 경우 법원이 중재하여 경매일을 결정하고 압류된 부동산을 매수자에게 매각합니다.이에 따라 법원이 경매 공고를 하고 입찰자들이 입찰을 통해 부동산을 경쟁적으로 매입합니다. 경매에서 얻은 매각 대금은 채권자에게 우선적으로 배당되고 채무자에게 남은 잔액을 반환하거나 다른 채권자들에게 배당될 수 있습니다.

▶임의경매는 채권자가 직접 경매를 신청하고 경매일과 매각 방법을 정할 수 있습니다.경매 일정과 방법은 법원에 의해 결정되며 매각 대금은 채권자와 채무자 사이의 협의나 법원의 결정에 따라 지불됩니다.

 

▶강제경매와 임의경매의 차이점은 주로 집행의 주체와 목적에 있습니다 강제경매는 채무자의 불이행에 따라 법원이 집행 절차를 통해 채권자의 권리를 실현하는 것이 목적이고 임의경매는 채권자가 자발적으로 부동산을 매각하여 채무자에게 상환받는 것이 목적입니다.

 

▶임의경매는 채무자와 채권자 사이의 합의나 협의에 따라 진행되므로 경매 조건과 매각 방법에 유연성이 있을 수 있습니다. 이는 채권자와 채무자 사이의 관계와 상황에 따라 다를 수 있습니다.

경매 절차

경매 진행 절차는 대동소이합니다. 경매는 법원을 통해 부동산을 매매하는 형식이므로 절차의 진행 도중 이의 신청이나 취하등의 채권 행사 행위가 있으므로 사적 매매와는 다른 차이점이 있습니다.

 

▶경매 신청 및 경매 개시 결정

임의경매에서는 채권자가 경매를 신청을 하고 강제경매는 법원의 판결에 따라 경매 신청 후 법원은 경매 개시 결정을 내려 부동산을 압류하고관할 등기소에 경매 개시 결정을 등기하여 공식적으로 경매 개시를 선언합니다. 법원은 또한 경매 개시 결정의 정본을 채무자에게 송달합니다.

 

▶배당요구의 종기결정 및 공고

 

부동산이 압류되면 집행법원은 배당요구를 할 수 있는 기간을 정합니다. 이 기간은 일반적으로 첫 번째 매각일 이전으로 정해집니다. 법원은 경매 개시 결정에 따른 압류의 효력이 발생한 후주일 이내에 경매 개시 결정의 취지와 배당요구 종기를 법원 경매 정보 웹사이트나 법원 게시판을 통해 공고합니다.

 

▶매각의 준비

 

법원은 집행관에게 매각할 부동산의 현황과 관련 정보를 조사하도록 지시합니다. 또한 감정인에게 부동산을 평가하도록 요청하여 최저 매각가격을 결정합니다.

 

▶매각방법 지정 공고 통지

 

임의경매에서는 매각 방법을 선택하고 이를 공고합니다. 일반적으로는 매수신청인이 매각 기일에 매각 장소에서 입찰표를 제출하는 기일입찰방법과 매수신청인이 입찰기간 동안 입찰표를 제출하는 기간입찰방법이 있습니다. 법원은 이 중 하나의 방법을 선택하고 매각 기일 등을 지정하여 공고 및 통지를 합니다.

 

▶매각의 실시

 

기일입찰 방식의 경우 집행관은 미리 지정된 매각 기일에 매각 장소에서 입찰을 진행합니다. 입찰 결과에 따라 최고가 매수신고인과 차순위 매수신고인을 선정합니다. 기간입찰 방식의 경우 입찰기간 동안 입찰서를 접수한 뒤 입찰봉투를 개봉하여 최고가 매수신고인과 차순위 매수신고인을 선정합니다.기간입찰 방식에서는 매각 기일에는 입찰을 진행하지 않습니다.

 

▶매각 결정 절차

 

지정된 매각 결정 기일에 이해관계인들의 의견을 듣고 법원은 매각 허가 여부를 결정합니다. 매각 허가 여부 결정에 불복하는 이해관계인은 즉시 항고를 할 수 있습니다.

 

▶매각 대금의 납부

 

매각 허가 결정이 확정되면 법원은 매수인에게 매각 대금의 지급 기한을 명시하여 납부를 요구합니다. 매수인은 지정된 기한 내에 매각 대금을 납부할 수 있습니다. 만약 매수인이 지정된 기한까지 매각 대금을 모두 납부하지 않을 경우 법원은 차순위 매수신고인이 있는 경우 그에게 매각을 허가할 것인지 여부를 결정하고 차순위 매수신고인이 없는 경우에는 재매각을 명령할 수 있습니다.

 

▶소유권 이전등기 등의 촉탁 부동산 인도명령

 

매수인이 매각 대금을 모두 납부하면 법원은 매수인의 소유권 이전을 위해 관할 등기소에 소유권 이전등기 및 매수인이 인수하지 않는 부담에 대한 말소등기를 촉탁합니다 매수인은 매각 대금을 모두 납부한 후에 부동산의 인도명령을 신청할 수 있습니다.

 

▶배당 절차

 

매수인이 매각 대금을 모두 납부한 경우 법원은 배당 기일을 정하고 이해관계인과 배당을 요구한 채권자들에게 기일을 통지하여 배당을 진행합니다. 배당은 채권자들에게 매각 대금을 분배하는 과정입니다. 이해관계인들은 배당 기일에 배당금을 수령할 수 있습니다.

 

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