역세권 활성화 개발 용어 사업 대상지 사업 절차 용적률 상한 지원 방안

2024년 12월까지 한시적으로 용적률을 높여 주고 있는 역세권 쉬프트, 역세권 활성화  방안 등 역을 중심으로 하는 개발계획이 우후 죽순 난립하고 있어  서울시는 지역지정을 두고 몇 가지 제한책을 내놓았습니다. 우선 역세권 활성화에 대한 용어정리를 해보고 사업대상지 서선정방 안과 절차 또 역세권 활성화 개발의  용적률 변동사항 등도 알아보고자 합니다.   

 

 

 

 

용어정리

 

역세권 활성화 개발

역세권 활성화 개발 이란 대중교통의 편리한 이용이 가능한 지역으로서 보행으로 쉽게 접근할 수 있어 도시활동이 집중되었거나 집중시킬 필요가 있는곳을 지정하여 용적률등의 혜택을 주는 개발방식입니다. 지하철, 국철 및 경전철 등의 역의 승강장 경계로부터는 250m이고 도심 및 광역·지역중심 번역 내 역 또는 2개 노선 이상이 교차하는 환승역에서는  350m까지의 법위 내 개발입니다.

 

 

용어별 정리

 

지구단위계획

국토계획법 제2조제5호에 의한 지구단위계획.

 

정비계획

도시정비법 제9조에 의한 정비계획.

 

기준(허용) 용적률

용도지역이 변경되는 경우 변경 전 용도지역에 대한 ｢도시계획조례｣ 제55조에 따른 용적률(지구단위계획구역 내의 경우에는 지구단위계획으로 결정되어 있는 허용용적률).

 

상한 용적률

용도지역이 변경되는 경우 본 운영기준에서 정하는 공공기여 제공 시 적용되는 용적률로 변경 후 용도지역에 대한 ｢도시계획조례｣ 제55조에 따른 용적률.

 

계획용적률

상한 용적률 이하에서 해당 위원회에서 별도로 결정된 사업계획 용적률

 

공공기여

용도지역 변경에 따른 용적률 증가분에 대하여 사업시행자가 공공시설등의 부지를 제공하거나 설치 제공 또는 공공시설등 설치를 위한 비용을 납부를 의미.

 

공공기여율

 상한 용적률을 적용받기 위하여 본 기준에 따라 사업시행자가 부담하는 공공기여 비율.

 

공공시설

국토계획법 제52조의 2 제1항에 의한  공공시설등.

 

공공시설등 설치비용

사업시행자가 ｢국토계획법｣ 제52조의 2 제2항에 따라 해당 지구단위계획구역 안의 공공시설등이 충분한 것으로 인정될 때 해당 지구단위계획구역 밖의 공공시설등 설치 사업을 위해 납부하는 비용.

 

가로구역

도로 또는 시설(공용주차장·광장·공원·녹지·공공공지·하천·철도·학교)로 둘러싸인 일단의 지역.

 

사업대상지와 제외지역

 

역세권 활성화사업 대상지

 

역세권 활성화사업 시행 기준 사업 대상지는 역세권등 내를 원칙으로 합니다 승강장 경계로부터 정한 거리 이내 지역이 가로구역의 1/2 이상이 걸치는 경우에는 가로구역 전체를 사업 대상지로 보며, 가로구역의 1/2 미만(일부)이 걸치는 경우에는 간선가로(폭 20m 이상 도로)에 접한 경우나 구역 정형화 등의 필요성이 인정되는 경우에 한하여 위원회에서 인정 시 사업 대상지를 말합니다.

 

 

역세권 활성화 개발 용어 사업 대상지 사업 절차 용적률 상한 지원 방안

 

대상제외 지역

 

1. 서울특별시 역사도심 기본계획｣상 특성관리지구

2. 도시정비법에 의한 정비구역 및 정비예정구역(다만, 정비예정구역 중「서울특별시 도시 및 주거환경정비조례」제3조 제2호에 따른 도시정비형 재개발사업의 정비예정구역은 예외로 한다.)

3. 국토계획법 제2조 제1항 제7호에 의한 도시ㆍ군계획시설(다만, 시설계획(관리) 부서에서 시설의 조정(복합 또는 해제)이 가능한 것으로 검토된 시설부지 제외)

4. 도시 재정비 촉진을 위한 특별법에 따른 재정비촉진지구(다만, 존치관리구역 및 정비구역 해제 지역은 예외로 한다.)

5. 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법에 따른 소규모주택정비사업의 시행을 위해 주민합의체 구성 또는 조합설립인가를 받은 지역

 

사업 대상지 요건과 절차

 

사업대상지 선정요건

 

1. 도로 요건

2면 이상이 폭 4m 이상 도로에 접하면서 최소 한 면은 폭 8m 이상 도로에 접해야 합니다.

 

2. 면적 요건

1,500㎡ 이상 10,000㎡ 이하(다만, 위 면적 요건 외 대상지는 대상지 선정을 위한 지원 자문단 회의에서 인정하는 경우 사업 대상지로 볼 수 있습니다.)

3. 노후도 요건

사업유형별 각각의 노후건축물 기준을 따릅니다. (지구단위계획으로 추진하는 경우 ｢도시계획조례 시행규칙｣ 별표 1을 따르며, 도시정비형 재개발사업으로 추진하는 경우 ｢도시정비법 시행령｣ 별표 1과 ｢서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례｣ 제4조, 제6조 및 별표 1에 따른다. 사업방식 변경 시 변경된 사업별 노후도 요건을 적용합니다.)

역세권 활성화 개발 용어 사업 대상지 사업 절차 용적률 상한 지원 방안

 

 

 

사업절차 예시기준 

 

 

1. 사업대상지 선정 신청

 

대상 토지면적의 3분의2 이상 토지소유자의 동의를 받아야 합니다.

도시정비형 재개발사업 방식은 토지 등 소유자의 30% 이상의 동의를 받아야 하며, 사업방식 변경 시 변경된 사업방식의 동의를 받아야 합니다.

 

 

2. 주민제안서 제출

역세권 활성화사업은 사업대상지로 선정되어 통보받은 날로부터 12개월 이내 주민제안서를 제출하는 것을 원칙으로 하며, 부득이한 경우로서 사업시행자 또는 자치구가 서울특별시에 요청하는 경우 기간을 연장할 수 있습니다.

 

역세권활성화 용도지역 변경 범위 및 용적률기준

 

 

용도지역 변경 범위

 

역세권 활성화를 위한 기능 확보 및 공공기여시설 설치의 필요성 등 3단계 상향의 당위성을 사업시행자가 제시하고 관련 위원회에서 인정할 경우 3단계까지 변경 가능

 

 

입지 특성 중심지 체계	최대 용도지역변경 범위(공통)	역 인접부ㆍ간선가로 연접부 해당시
도   심	일반상업지역 이내	심의를 통해 중심상업지역까지 허용
광역중심	일반상업지역 이내	심의를 통해 중심상업지역까지 허용
지역중심	일반상업지역 이내	-
지구중심	근린상업지역 이내	심의를 통해 일반상업지역까지 허용
비중심지 역세권	준주거지역 이내	심의를 통해 근린상업지역까지 허용

 

용적률 기준

 

역세권 활성화사업에서의 용적률 기준은 아래와 같다.

 

 

용도지역		기준(허용)용적률	상한용적률
변경 전	변경 후
제2종일반주거지역(7층이하) 제2종일반주거지역	제3종일반주거지역	200% 이하	250% 이하
제2종일반주거지역(7층이하) 제2종일반주거지역	준주거지역	200% 이하	400% 이하
제3종일반주거지역		250% 이하
제2종일반주거지역(7층이하) 제2종일반주거지역	근린상업지역	200% 이하	600% 이하 (역사도심 500% 이하)
제3종일반주거지역		250% 이하
준주거지역		400% 이하
제3종일반주거지역	일반상업지역	250% 이하	800% 이하 (역사도심 600% 이하)
준주거지역		400% 이하
근린상업지역		600% 이하
준주거지역	중심상업지역	400% 이하	1,000% 이하 (역사도심 800% 이하)
근린상업지역		600% 이하
일반상업지역		800% 이하

 

그 외 요건

 

1. 공공주택 면적제한 

 

▶역세권 활성화사업으로 공급하는 공공주택은 전용면적 85㎡ 이하로 계획하여야 하며,하며, 구체적인 면적별 배분비율은 「공공주택 사전검토 신속 추진계획」의 ‘공공임대주택 권장기준’에 따라야 합니다.

 

▶역세권 활성화사업으로 건설하는 주택은 도시형 생활주택으로 설치할 수 없습니다.

 

▶역세권등의 가로활성화를 도모하기 위하여 지상 1층은 비주거시설을 설치(가로에서 직접 출입이 가능한 경우에는 지하 1층 설치 허용)하여야 한다.

 

 2. 비주거 용도 비율

 

▶상업지역은 용적률 10% 이상, 연면적 20% 이상을 준수

 

▶준주거지역은 용적률 10% 이상을 준수(단, 비주거 용도에서 준주택과 생활형 숙박시설은 제외)

 

3. 높이계획

서울특별시 지구단위계획 수립기준을 준용합니다. 다만, 위원회 심의를 통해 역세권등의 입지적 특성 및 경관, 주변지역 일조영향 등을 종합적으로 고려하여 지구단위계획 수립기준에 따라 산출된 높이의 20% 범위 내에서 가감하여 적용할 수 있습니다. 이경우라도  서울특별시 높이관리기준 범위를 준수하여야 합니다.

 

 4. 사업시행자사업시행자 준수사항

 

1. 지속가능형 공동주택 건설

 

건축법 제8조에 의한 리모델링이 쉬운 구조인 공동주택 또는 주택법 제38조에 의한 장수명 주택으로 계획하여야 하며, 적합 여부는  서울특별시 건축물 심의기준을 참조하여 건축위원회에서 결정합니다.

 

 

2. 친환경 건축물

 

서울특별시 녹색건축물 설계기준에 의한 해당 적용대상의 구분을 적용하여  환경성능부문, 에너지성능부문 ,에너지관리부문, 신·재생에너지부문 중 2가지 이상을 적용대상의 구분에서 상향단계를 적용해야 합니다.(예시 : 󰂜기준 → 󰂛기준으로 2가지 이상 적용)

 

 

구분	주거	비주거
󰂛	1,000세대 이상	연면적 합계 10만㎡ 이상
󰂜	300세대 이상 ~ 1,000세대 미만	연면적 합계 1만㎡ 이상 ~ 10만㎡ 미만
󰂝	30세대 이상 ~ 300세대 미만	연면적 합계 3천㎡ 이상 ~ 1만㎡ 미만
󰂞	30세대 미만	연면적 합계 3천㎡ 미만

 

 역세권 활성화사업의 공공기여율

 

공공기여율 표

 

용도지역		공공기여율 (증가용적률의 50%를 환산)
변경 전	변경 후
제2종일반주거지역(7층이하) 제2종일반주거지역	제3종일반주거지역	10% 이상
제2종일반주거지역(7층이하) 제2종일반주거지역	준주거지역	25% 이상
제3종일반주거지역		19% 이상
제2종일반주거지역(7층이하) 제2종일반주거지역	근린상업지역	33% 이상
제3종일반주거지역		29% 이상
준주거지역		17% 이상
제3종일반주거지역	일반상업지역	34% 이상
준주거지역		25% 이상
근린상업지역		13% 이상
준주거지역	중심상업지역	30% 이상
근린상업지역		20% 이상
일반상업지역		10% 이상

 

▶공공기여율은 부지면적 기준으로 산정하되 증가용적률의 50%에 해당하는 용적률을 부지면적 기준으로 환산 적용합니다.

 

▶ 대상지 여건상 위 공공기여율을 적용하는 것이 곤란하다고 위원회에서 인정하는 경우 위 공공기여율에서 최대 20% 범위까지 낮추어 적용할 수 있습니다

 

▶공공주택의 경우 토지는 기부채납, 건축물은 표준건축비로 매입하며, 그 외 공공기여시설(기반시설 포함)은 토지, 건물 모두 기부채납 하되 필요한 경우 건축물을 매입할 수 있습니다.(기부채납만 공공기여율로 산정)

 

 

역세권 활성화사업의 지원

 

1. 서울주택도시공사가 사업시행자로 참가가능

 

 

주민(토지등소유자 등)이 요청하는 경우, 역세권 활성화사업의 사업시행자(공동 또는 공공)로 지정되어 사업을 추진할 수 있다.

 

2. 서울주택도시공사가   지원기구로 역할가능

 

정비계획 수립을 위해 주민(토지등소유자 등)이 요청하는 경우, 지원기구로서 다음의 역할을 지원 가능 

 

가. 역세권 활성화사업 대상지 선정을 위한 사전검토(타당성 및 사업성 등)

나. 토지소유자를 대상으로 한 사업 컨설팅 및 교육 등

다. 역세권 활성화사업을 통하여 제공ㆍ설치되는 공공임대시설의 임대 및 유지ㆍ관리 업무

라. 그 밖에 역세권 활성화사업 추진에 필요하다고 인정되는 업무

 

3. 서울연구원은 전문연구기관의 역할 기여

 

 

가. 사업구역 지정 및 사업계획에 대한 검토 자문

나. 역세권 활성화사업 등 각종 역세권 정책 추진에 따른 역세권 지역의 변화 모니터링

다. 시장상황 및 여건변화를 반영, 역세권 활성화사업의 데이터 분석을 통한 역세권 활성화사업 운영기준 보완

 

 

 

원효로1가 역세권 시프트 진행 정비구역지정