경매 용어 1 개시결정 강제경매 각하 현황조사보고서 대위변제

 

1. 진행절차 상의 용어

 

▶강제경매

강제경매는 채무자가 소유하고 있는 부동산을 압류하여 매각함으로써 채권자의 금전적 청구를 만족시키기 위한 강제집행 절차입니다.

▶환가 경매신청에서 경매실시까지의 제 절차 진행 요소들을 환가절차라고 합니다.

▶각하

국가기관에 대한 행정상 또는 사법상의 신청을 배척하는 처분, 특히 소송상 법원이 당사자 그 밖의 관계인의 소송에 관한 신청을 배척하는 재판 의미하며  다만 민사소송법상 기각과 구별하여 사용하는 경우에는 소송요건 또는 상소의 요건을 갖추지 않은 까닭으로 부적법인 것으로서 사건의 일체를 심리함이 없이 배척하는 재판을 말합니다,

▶개별매각(분할매각)

 

다수의 부동산이 동시에 경매 대상이 되는 경우에는 개별매각의 원칙이 적용됩니다. 각 부동산은 최소 판매 가격이 별도로 결정되고 경매되어야 합니다. 하나의 재산 매각 대금이 각 채권자의 청구를 상환하고 집행 비용을 충당하기에 충분한 경우 채무자가 특별히 지정하지 않은 한 다른 재산의 매각은 허용되지 않습니다. 다만, 위치, 형태, 용도관계 등을 고려하여 법원이 타당하다고 인정하는 경우에는 재량으로 복수의 부동산을 일괄하여 매각할 수 있습니다.

 

경매

 

 

▶현황 조사 보고서

법원의 경매 절차 시작 결정에 따라 집행관은 부동산의 현재 상태, 입주 계약, 임대 또는 임대 보증금 금액 및 기타 관련 세부 사항에 대한 조사를 신속하게 수행하라는 지시를 받았습니다. 이 보고서는 조사 결과를 간략하게 설명합니다.

▶경매 개시 결정

집행 법원은 경매 절차 개시 요건이 충족되었다고 판단하면 경매 개시 결정을 내립니다. 이 결정은 경매 절차의 공식적인 시작을 의미합니다. 집행법원은 직권으로 또는 이해관계인의 신청에 의하여 부동산에 대한 침해를 방지하기 위하여 필요한 조치를 취할 수 있다. 동시에 법원은 재산의 압류를 명령하고 등록관에게 압류를 기록하도록 지시합니다. 압류는 경매 개시 결정을 채무자에게 송달하거나 경매 신청을 등록한 때에 효력이 발생합니다. 법원은 경매개시결정에 따라 조세 등 공무를 관장하는 관공서에 재산과 관련한 청구권의 유무와 한도를 일정기간 내에 통지해야 하며  이 통지를 통해 관할 관청은 재산과 관련된 세금 및 기타 의무에 대한 지불을 요청할 수 있습니다. 

 

 

▶경매신청 취하

경매 날짜와 합법적인 매각결정기일  사이에 경매 신청자는 부동산에 대한 경매 요청을 철회할 권리가 있습니다. 다만, 철회를 위해서는 차순위 입찰자의 동의가 필요합니다.

 ▶대금지급기한

낙찰자는 매각허가결정이 확정되면 법원은 대금의 지급기한을 정하고, 이를 매수인과 차순위매수신고인에게 통지하여야 하며, 매수인은 이 대금지급기한까지 매각대금을 지급하여야 합니다. 이때 대금 지급기일이 정해진 날부터 대금지급이 가능합니다.

 ▶매각조건

법원이 경매의 목적부동산을 경락인에게 취득시키기 위한 조건인데 경매도 일종의 매매라 할 수 있지만 통상의 매매에서는 그 조건을 당사자가 자유로이 정할 수 있는 반면 강제경매는 소유자의 의사에 반하여 행하여 지고 이해관계인도 많으므로 법은 매각조건을 획일적으로 정하고 있다. 매각허가결정 매각허가결정이 선고된 후 1주일 내에 이해관계인이(매수인, 채무자, 소유자, 임차인, 근저당권자 등) 항고하지 않으면 매각허가결정이 확정됩니다. 매수인은 법원이 통지하는 대금지급기한 내에 매각대금(매수보증금을 공제한 잔액)을 납부하여야 한다. 대금지급기한은 통상 매각허가결정이 확정된 날로부터 1개월 이내로 지정해야 합니다.

 

 ▶매수보증금

경매물건을 매수하고자 하는 사람은 최저매각가격의 10분의 1에 해당하는 보증금액을 입찰표와 함께 집행관에게 제출하는 방법으로 제공하여야 한다. 매각절차가 종결된 후 집행관은 최고가매수신고인이나 차순위매수신고인 이외의 매수신청인에게는 경매 진행 법정에서 바로 반환해야 하며 매수보증금을 반환매각허가결정이 확정되고 최고가매수인이 대금지급기한 내에 매각대금을 납부하면 차순위매수신고인의 보증금을 반환하게 되고, 만일 최고가 매수인이 납부를 하지 아니하면 그 보증금을 몰수하여 배당할 금액에 포함하며, 이후 차순위매수신고인에 대하여 낙찰허가여부의 결정 및 대금납부의 절차를 진행하게 되고 차순위매수신고인이 매각대금을 납부하지 아니하면 역시 몰수하여 배당할 금액에 포함하여 배당하게 됩니다.

이때 입찰 보증금은 20%입니다.

 

 ▶매수신고(경매입찰)

매수신고인 경매부동산을 매수할 의사로 매수신고를 할 때 통상 매수신고가격(민사집행법의 적용을 받는 사건은 최저매각가격)의 10분의 1에 해당하는 현금 또는 유가증권을 보증금으로 예치해야 하며 재경매의 겨우 20% 보증금을 예납해야 합니다.

 

▶매각결정기일

매각을 한 법정에서 최고가매수신고인에 대하여 매각허가 여부를 결정하는 날로 매각법정에서 선고한 후 법원게시판에 공고만 할 뿐 매수인, 채권자, 채무자, 기타 이해관계인에게 개별적으로 통보하지 않습니다.(매각기일로부터 통상 7일 이내) 매각기일 경매법원이 목적부동산에 대하여 실제 매각을 실행하는 날로 매각할 시각, 매각할 장소 등과 함께 매각기일 14일 이전에 법원게시판에 게시함과 동시에 일간신문에 공고할 수 있습니다.

 

▶매각기일의 지정

집행법원은 공과주관 공무소에 대한 통지, 현황조사, 최저매각가격 결정 등의 절차가 끝나고 경매절차를 취소할 사유가 없는 경우에는 직권으로 매각할 기일을 지정합니다.

 

▶매각기일 및 매각결정기일 통지

법원이 매각기일과 매각결정기일을 지정하면 이를 이해관계인에게 통지하는 절차를 말하는데, 위 통지는 집행기록에 표시된 이해관계인의 주소에 등기우편으로 발송할 수 있으며 경우에 따라 발송 만으로 송달로 간주됩니다.

▶매각기일 및 매각결정기일의 공고

매각기일 및 매각결정기일을 지정한 때에는 법원사무관등은 이를 공고 홈페이지나 신문에 공고하는데  공고는 공고사항을 기재한 서면을 법원의 게시판에 게시하는 방법으로 하는 외에, 법원이 필요하다고 인정하는 때에는 별도로 그 공고사항의 요지를 정보통신매체를 이용하여 공시할 수 있습니다.

 

▶ 매각허가결정

매각허가결정이 선고된 후 1주일 내에 이해관계인이(매수인, 채무자, 소유자, 임차인, 근저당권자 등) 항고하지 않으면 매각허가결정이 확정되는데  매수인은 법원이 통지하는 대금지급기한 내에 매각대금(매수보증금을 공제한 잔액)을 납부하여야 하며 대금지급기한은 통상 매각허가결정이 확정된 날로부터 1개월 이내로 지정됩니다.

 

2. 민법상의 용어

 

▶권리관계

권리관계라 함은 사람과 사람 간에 있어서 법률상의 의무를 강제할 수 있는 관계를 말하는데 권리능력 권리나 의무를 가질 수 있는 자격 내지 지위를 의미합니다. 자연인은 모체로부터 전부 노출했을 때부터 권리능력을 가지는 것이 원칙이나 손해배상, 호주승계, 재산상속, 유증 등의 경우에는 이미 태어난 것으로 하여 권리능력을 가지는 것으로  간주된다는 민법 규정에 기초합니다.

 

▶금전집행

금전(돈) 채권의 만족을 얻기 위하여 채무자 소유의 부동산에 대하여하는 강제집행으로 가압류가 대표적 법률행위입니다.

 

 ▶담보물권

담보물권은 채권담보를 위하여 물건이 가지는 교환가치의 지배를 목적으로 하는 물권이며 민법상 유치권, 질권, 저당권의 3가지가 있습니다.  민법은 전세권자에게 전세금의 반환을 확보해 주기 위해서 전세권에 대하여 담보물권적인 성질을 부여하고 있는데 담보물권 중 유치권은 법률에 의하여 일정한 요건이 갖추어질 때에 당연히 성립하는 법정담보물권이며, 질권과 저당권은 원칙적으로 당사자의 설정행위에 의하여 성립하는 약정담보물권입니다.

 

 ▶대위변제 

3자 또는 공동채무자의 한 사람이 채무자를 위하여 변제하는 때에는 그 변제자는 채무자 또는 다른 공동채무자에 대하여 구상권을 취득하는 것이 보통인데  이때에 그 구상권의 범위 내에서 종래 채권자가 가지고 있었던 채권에 관한 권리가 법률상 당연히 변제자에게 이전하는 것을 가리켜 변제자의 대위 또는 대위변제라고 합니다.

 

 ▶지상권

다른 사람의 토지에서 건물 기타의 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 토지를 사용할 수 있는 권리입니다.

 

 ▶채권자

채권을 가진 사람으로 곧 채무자에게 재산상의 급부 등을 청구할 권리가 있는 사람으로 채무자가 임의로 그 행위를 이행하지 않을 때에는 채권자는 법원에 소를 제기하여 현실적 이행을 강제할 권리를 가집니다.

경매

 ▶최고

타인에게 일정한 행위를 할 것을 요구하는 통지를 말한다. 이는 상대방 있는 일방적 의사표시이고, 최고가 규정되어 있는 경우에는 법률규정에 따라 직접적으로 일정한 법률효과가 발생합니다. 최고에는  의무자에게 의무의 이행을 구하는 경우와  권리자에 대한 권리의 행사 또는 신고를 요구하는 경우입니다.

 

 ▶필지

하나의 지번이 붙는 토지의 등록단위를 말한다.(법적 개념)

 

 ▶ 합유

공동소유의 한 형태로서 공유와 총유의 중간에 있는 것이다. 공유와 다른 점은 공유에는 각 공유자의 지분을 자유로이 타인에게 양도할 수 있고, 또 공유자의 누군가가 분할할 것을 희망하면 분할하여야 하는데 대하여, 합유에서는 각인은 지분을 가지고 있어도 자유로이 타인에게 양도할 수 없고, 분할도 인정되지 않고 제한되어 있습니다. 공유는 말하자면 편의상 일시 공동소유의 형식을 가진 것으로 개인적 색채가 강하나, 합유는 공동목적 가지지만  개인적인 입장도 구속됩니다.  각인이 지분을 가지고 있는 점에서 총유보다는 개인상의 재산적 의미가 더 강합니다.

 

 ▶환지

토지구획정리사업에 의하여 토지구획정리를 실시할 때에 필연적으로 발생하는 인접토지와의 교환분합을 말합니다.

 

 

퇴직연금 종류와 수령방법

소액 생계비 대출 신용 7등급 이하 가능

 

장기 렌터카의 단점, 장점과 비교견적방법, 계약시 주의 사항